1. Byrderubrikkens nuværende indhold og funktion1.1. Definition af servitutter og andre byrder
En servitut er en ret over en fast ejendom, der giver den berettigede ret enten til at udøve en begrænset fysisk rådighed over ejendommen (rådighedsservitutter – f.eks. ret til at færdes ad en sti på ejendommen) eller til at kræve en bestemt fysisk tilstand opretholdt på ejendommen (tilstandsservitutter – f.eks. et krav på, at beplantning på ejendommen ikke overstiger en vis højde), selv om den berettigede ikke selv er ejer af ejendommen.
En servitutret er ofte – men ikke nødvendigvis – tillagt ejeren af en anden fast ejendom. I så fald betegnes den servitutberettigedes ejendom som den herskende ejendom, mens den ejendom, hvor servitutretten kan udøves, betegnes som den tjenende ejendom. Mens der ikke behøver at være en herskende ejendom i forhold til en servitut, er der altid en tjenende ejendom. Se nærmere om servitutter i afsnit 1.2.1.
Servitutter indeholder således en række forskelligartede rettigheder over fast ejendom. Fælles for dem er, at de begrænser adkomsthaverens ret til at råde fysisk over ejendommen. En lang række andre rettigheder – der sædvanligvis ikke betegnes servitutter – indeholder tilsvarende begrænsninger i adkomsthaverens ret til at råde over ejendommen – herunder også råden i retlig henseende, f.eks. ved salg eller pantsætning. Det gælder f.eks. brugs- og lejerettigheder, forkøbsrettigheder, samejekontrakter mv. Det er ikke muligt at give en udtømmende definition af alle disse meget forskelligartede rådighedsindskrænkninger. De væsentligste kendetegn for nogle oftere forekommende rettigheder omtales i afsnit 1.2.2.-1.2.6. Som en fællesbetegnelse for servitutter og andre rettigheder, der begrænser en adkomsthavers ret til at råde over sin ejendom, anvendes sædvanligvis ”byrde” eller ”ejendomsbyrde”, fordi de følger med ejendommen fra ejer til ejer.
En skematisk oversigt over servitutter og andre byrder kan opstilles
således:
| Privatretlige | Offentligretlige | ||
| Servitutter | Rådighed | A | B |
| Tilstand | C | D | |
| Andre byrder | E | F |
Ligesom andre rettigheder over fast ejendom skal servitutter og andre byrder som udgangspunkt tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaleerhververe og kreditorer, der opnår ret over ejendommen, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1.
Servitutter bliver ved tinglysningen knyttet til den tjenende ejendoms matrikelnummer. En række servitutter vedrører imidlertid kun dele af et eller flere matrikelnumre, hvilket kan skabe behov for at stedfæste disse mere præcist. En sådan stedfæstelse sker ofte ved hjælp af et kortbilag, der er vedhæftet servitutten, og som med varierende præcision angiver det geografiske område på det eller de pågældende matrikelnumre, som servitutten vedrører.
1.2. Hvilke rettigheder tinglyses i byrderubrikken?
Det følger af § 19 i cirkulære om tinglysning i den elektroniske tingbog, at der i byrderubrikken indføres brugsrettigheder, servitutter, grundbyrder og lignende samt adkomstdokumenter, som er betinget af udstykning eller andet end købesummens betaling indenfor en nærmere angivet frist. Her indføres endvidere dokumenter, som er udstedt af berettigede ifølge de førnævnte dokumenter. Dokumenter om retsforfølgning mod køberen ifølge adkomstdokumenter, der er indført i byrderubrikken, indføres også her. Pantebreve og udlæg m.m. kan således også forekomme i byrderubrikken. I byrderubrikken indføres endvidere dokumenter om forkøbs- og genkøbsrettigheder og lignende.
Ved arealoverførsel skal adkomstdokumentet vedrørende et overdraget areal udover i byrderubrikken for den afgivende ejendom indføres i byrderubrikken for den modtagende ejendom, jf. udstykningslovens § 25, stk. 2.
Ved ekspropriation af fast ejendom tinglyses ekspropriationskommissionens kendelse i byrderubrikken for de berørte ejendomme uden fastsættelse af frist til matrikulær registrering, jf. tinglysningsbekendtgørelsens § 32. På tilsvarende måde tinglyses jordfordelingskendelser.
1.2.1.1. Servitutter stiftet på privatretligt grundlag
Servitutter kan stiftes ved aftale mellem ejeren af den tjenende ejendom og den berettigede. Sådanne servitutter tinglyses efter de almindelige regler i tinglysningsloven.
Servitutter om forhold, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan, kan imidlertid kun gyldigt pålægges en ejendom med kommunalbestyrelsens forudgående samtykke efter planlovens § 42. Tinglysning af sådanne servitutter kan derfor alene ske, hvis kommunalbestyrelsens samtykke er påført servitutdokumentet. Se herom afsnit 1.4.2.
Rådighedsservitutter kan ligeledes stiftes ved hævd efter den almindelige regel i Danske Lov 5-5-2. Servitutter stiftet ved hævd må ligeledes tinglyses for at opnå omsætningsbeskyttelse. Dog bestemmer tinglysningslovens § 26, at den, der kan fortrænge en utinglyst ret, skal gøre sin ret gældende inden to år efter, at hans ret er tinglyst, da hævden ellers får gyldighed mod ham.
Private veje er specielle derved, at de ved registrering i matriklen i visse tilfælde opnår samme retsvirkning som ved tinglysning, jf. lov nr. 143/1938 om private vejrettigheder. Når privat vej optages på matrikelkortet, underrettes tinglysningsdommeren herom, og vejarealet noteres i bemærkningsrubrikken.
1.2.1.2. Servitutter stiftet på offentligretligt grundlag
Servitutter kan følge umiddelbart af lovgivningen eller være pålagt ved forvaltningsafgørelser med hjemmel i lov. Sådanne servitutter skal normalt ikke tinglyses, medmindre det er særligt foreskrevet i lovgivningen.
Nogle offentligretlige rådighedsindskrænkninger bliver registreret i matriklen og tillige noteret i tingbogen. Det gælder følgende rådighedsindskrænkninger:
Herudover registreres forandringer af noteringer i matriklen og tingbogen efter ældre lovgivning. Det er noteringer som familieejendom, arbejderbolig, jordrente og samlede skovstrækninger.
Som beskrevet ovenfor påbyder lovgivningen imidlertid i en række tilfælde, at offentligretlige rådighedsindskrænkninger tinglyses på de berørte ejendomme.
I medfør af planlovens § 31, stk. 2, skal lokalplaner således tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen.
Lokalplaner indebærer rådighedsbegrænsninger for de ejendomme, der er omfattet af planen, og indeholder en redegørelse for den overordnede planlægning, bestemmelser om de forhold, som lokalplanen regulerer og et kortbilag, der viser det område, som er omfattet af planen.
Det følger imidlertid af planlovens § 18, at der ikke må etableres forhold i strid med planen, når den er blevet offentligt bekendtgjort. Tinglysningen tjener således alene til oplysning af borgere, virksomheder og offentlige myndigheder om lokalplanen.
Ifølge kapitel 4 i lov om offentlige veje kan en vejbestyrelse pålægge ejendomme byggelinjer med henblik på vejudvidelser eller til sikring af gennemførelse af nye veje eller vejforlægninger. Vejbestyrelsen kan endvidere fastsætte bestemmelser om begrænsning af adgangen til offentlige veje.
Vejbestyrelsens afgørelser skal dels offentligt bekendtgøres, dels tinglyses på de berørte ejendomme. Bestemmelser om byggelinjer og adgangsbegrænsninger skal dog respekteres, allerede når der er sket offentlig bekendtgørelse.
Fredninger efter naturbeskyttelseslovens kap. 6 skal ligeledes tinglyses. Tinglysningen er dog heller ikke i dette tilfælde en betingelse for, at fredningsbestemmelserne kan kræves overholdt, idet det af lovens § 41, stk. 1, følger, at fredningsbestemmelserne skal overholdes af alle og enhver, når de er blevet offentligt bekendtgjort.
Bestemmelser om vildtreservater udstedt med hjemmel i lov om jagt og vildtforvaltning skal på samme måde tinglyses på de berørte ejendomme. Sådanne bestemmelser bliver også offentliggjort i dagblade på egnen, ligesom bestemmelserne sendes til ejere og brugere af de berørte ejendomme.
Tinglysning af de nævnte offentligretlige servitutter sker af administrative og oplysende grunde. Derimod er tinglysningen ikke nødvendig for at beskytte disse servitutter mod aftaleerhververe og kreditorer.
Ved meddelelse af tilladelser og dispensationer stiller offentlige myndigheder undertiden krav om, at ejeren tinglyser en deklaration om vilkår for dispensationen eller tilladelsen, selv om afgørelsen ikke i øvrigt skal tinglyses. Sådanne vilkår tinglyses, selv om det er tvivlsomt, at det er nødvendigt. Enkelte love indeholder bestemmelser om tinglysning af sådanne vilkår. Det gælder f.eks. landbrugsloven, der kræver tinglysning af standarddeklarationer om, at arealet på ny pålægges landbrugspligt, når en ikke-jordbrugsmæssig anvendelse ophører, sammenlign f.eks. lovens § 7, stk. 5.
En række rådighedsindskrænkninger stiftet på offentligretligt grundlag tinglyses slet ikke.
Det gælder således bl.a. beskyttede naturtyper, herunder heder, moser, ferske enge mv. og beskyttelseslinjer omkring søer, skove, vandløb mv. efter reglerne i naturbeskyttelsesloven. Det gælder endvidere sten- og jorddiger samt fortidsminder efter museumsloven.
De nævnte love pålægger ejerne af de berørte ejendomme rådighedsbegrænsninger i form af forbud mod ændret arealanvendelse mv.
1.2.2. Brugsrettigheder uden for tinglysningslovens § 3 og lejelovens § 7
Det følger af tinglysningsloven § 3, at ”brugsrettigheder, der ikke er stiftet på længere tidsvilkår end de sædvanlige, er gyldige mod enhver uden tinglysning”. Bestemmelsen omfatter såvel lejetid som opsigelsesvarsel, og det er i bestemmelsen præciseret, at opsigelse med op til 6 måneders varsel anses for sædvanligt. For landejendomme gælder et særligt varsel.
Samejekontrakter mellem samlevende indeholder typisk regler om uopsigelighed vedrørende den i kontrakten indeholdte brugsret, hvorfor sådanne kontrakter må tinglyses. Det samme gælder eksempelvist brugsrettigheder i forbindelse med opstilling af vindmøller, hvor der typisk er aftalt en uopsigelig lejeperiode på 25-30 år.
Ved siden af den generelle bestemmelse i tinglysningsloven gælder lejelovens § 7, der imidlertid kun omfatter beboelses- og visse erhvervslejemål (leje af hus og husrum). Hvis lejeaftalen indeholder vilkår, som går videre, end hvad der følger af lejelovens regler – f.eks. uopsigelighed eller afståelsesret for lejeren – skal disse vilkår tinglyses for at opnå beskyttelse over for udlejerens aftaleerhververe og kreditorer.
1.2.3. Betingede skøder, der er betinget af andet end købesummens berigtigelse
Som nævnt under afsnit 1.2 tinglyses visse betingede skøder i byrderubrikken. Dette kan eksempelvis være dokumenter om arealoverførsel af jord fra én ejendom til en anden. I sådanne tilfælde udformes overdragelsesdokumentet således, at det lyses betinget i byrderubrikken på såvel den afgivende som den modtagende ejendom.
Køber af en ejendom kan endvidere betinge sig, at ejendommen skal kunne benyttes som fritidsejendom. I en sådan situation udformes en overdragelsesaftale, der betinges af denne forudsætning.
Et sådant betinget skøde tinglyses ligeledes i byrderubrikken.
1.2.4. Ejerlejlighedsforeningers vedtægter
Vedtægten for en ejerlejlighedsforening er en samling af bestemmelser om lejlighedsejernes rettigheder og pligter i det indbyrdes forhold.
Vedtægten må principielt betragtes som en aftale mellem lejlighedsejerne om førnævnte samt bl.a. om benyttelse af de i sær- og fællesejendom værende bygningsdele, om udgiftsfordeling, om fællesskabets organisation og lignende.
Ejerlejlighedsforeningens vedtægter tinglyses i byrderubrikken og ofte tillige pantstiftende i hæftelsesrubrikken.
1.2.5 Samejekontrakter
Det fremgår af tinglysningslovens § 1, at udgangspunktet for tinglysning er, at dokumentet skal angå rettigheder over fast ejendom. Med det udgangspunkt kan samejekontrakter tinglyses og typisk skal de tinglyses, fordi en række bestemmelser falder udenfor tinglysningslovens § 3, jf. afsnit 1.2.2 ovenfor.
Samejekontrakten regulerer ejernes indbyrdes rettigheder og pligter samt deres rådighed over ejendommen og tinglyses i byrderubrikken.
1.2.6. For- og genkøbsrettigheder
Den, der sælger en virksomhed med den ejendom, hvorfra virksomheden drives, ønsker ofte at sikre sig, at ejendommen kan købes tilbage, hvis man nødsages til at tage virksomheden tilbage. Dette kan ske ved at aftale genkøbsret i relation til ejendommen.
I andre aftaler er udgangspunktet, at en køber ønsker at sikre sig, at en ejendom kan erhverves, enten hvis sælger er ved at sælge til anden side (forkøbsret), eller at ejendommen kan erhverves på et bestemt tidspunkt, inden en bestemt dato eller i en aftalt periode (køberet).
Fælles for disse aftaler er, at de bør tinglyses i byrderubrikken for ikke at blive tilsidesat af enten godtroende aftaleerhververe eller kreditorer, jf. tinglysningslovens § 1.
1.3. Byrderubrikkens nuværende opbygning
Tingbogen er inddelt i tre rubrikker: Adkomst-, hæftelses- og byrderubrikken, jf. § 19 i cirkulære om tinglysning i den elektroniske tingbog. I adkomstrubrikken indføres alle adkomstdokumenter, jf. tinglysningslovens § 6, samt meddelelser vedrørende ejerrådigheden i øvrigt, f.eks. om umyndiggørelse, konkurs, offentlig dødsboskifte og tvangsauktion. I hæftelsesrubrikken indføres alle panterettigheder, herunder udlæg og arrest samt servitutter og andre byrder, der tillige begæres lyst pantstiftende. I byrderubrikken indføres rettigheder, der begrænser adkomsthaverens ret til at råde faktisk og/eller retligt over ejendommen, det vil sige servitutter og andre ejendomsbyrder. Se nærmere afsnit 1.2. Endvidere indeholder tinglysningslovens § 10, stk. 5, en regel, hvorefter betingede adkomstdokumenter, som er betinget af andet end købesummens berigtigelse, ikke må tinglyses som adkomst, hvorfor de tinglyses i byrderubrikken. Det samme gælder dokumenter udstedt af berettigede ifølge sådanne betingede adkomstdokumenter.
Byrderubrikken er således tingbogens opsamlingsrubrik. Her lyses alle de rettigheder, der ikke passer ind i adkomst- eller hæftelsesrubrikken. Derfor er byrderubrikken også opbygget meget fleksibelt, som et rent og helt ustruktureret tekstfelt, hvor tinglysningsmedarbejderne kan anføre lige præcis den tekst, der dækker den enkelte rettighed bedst.
Der er ikke fastsat andre regler for, hvorledes byrderubrikken skal føres, end tinglysningslovens generelle regler. Dog har Justitsministeriet ved en cirkulæreskrivelse af 30. september 1988 udsendt nogle forslag til standardiserede formuleringer af typiske servitutter. Disse forslag findes i dag som standardhjælpetekster i tinglysningssystemet.
Byrderubrikken er i øvrigt opbygget efter samme princip som de øvrige rubrikker, hvilket vil sige, at hver enkelt rettighed er tildelt et entydigt nummer bestående af retskredsnummeret, tinglysningsdatoen og et løbenummer. Rettighederne er opstillet i tidsprioritet med den ældste rettighed først, og byrderubrikken indeholder – i modsætning til den gamle tingbog – kun de rettigheder, der ikke er aflyst.
Til hver ejendom er knyttet en aktmappe, hvor en papirkopi af de tinglyste dokumenter opbevares. For så vidt angår byrderubrikken forekommer det, at genparten – fordi rettigheden er tinglyst på flere ejendomme – beror i en anden aktmappe. Derfor indeholder byrderubrikken, i disse tilfælde, også en henvisning til den aktmappe, hvori den konkrete rettighed befinder sig.
Da visse betingede rettigheder skal tinglyses i byrderubrikken (se ovenfor), indeholder byrderubrikken endelig en mulighed for at anføre den dato, inden hvilken betingelsen skal være opfyldt.
1.4. Prøvelse af rettigheder ved tinglysning i byrderubrikken
1.4.1. Tinglysningsdommerens prøvelse
Tingbogens byrderubrik er – som beskrevet i forrige afsnit – tingbogens opsamlingsrubrik. Den tinglysningsmæssige kontrol af byrderubrikken byder som følge heraf på en lang række problemstillinger, som tinglysningsdommeren må tage stilling til, forud for registrering af et dokument.
Det må kontrolleres, at dokumentet går ud på at fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 10, stk. 1. Afgrænsningen mellem løsøre og fast ejendom kan særligt være vanskelig, idet udviklingen har ført nye bygningsmæssige begreber med sig. Det kan endvidere være vanskeligt at afgøre, om den ønskede rettighed udgør en ret over en fast ejendom, hvilket jævnligt indebærer afgrænsningsproblemer i forhold til personlige fordringer. Hvis der i f.eks. i en samejekontrakt eller bodelingsoverenskomst er sket sammenblanding af sådanne rettigheder, vil der skulle ske delvis afvisning fra tinglysning.
Det skal videre kontrolleres, at der er tale om en ret, som den pågældende har dispositionsretten over. En person kan således være forhindret i at disponere over sin ejendom enten af rettigheder, der i forvejen er tinglyst eller noteret på ejendommen, eller af særlige krav i lovgivningen. Således afvises f.eks. leje- og brugsrettigheder, hvis vielsesattest er tinglyst rådighedsindskrænkende for ægtefællen på ejendommen, og der ikke foreligger tilladelse til udstedelse af dokumentet.
Tinglysningsdommeren skal endvidere kontrollere, om dokumentet kan være i strid med lovgivningen i øvrigt – f.eks. at samejeoverenskomster og brugsaftaler ikke er i strid med forbudet i udstykningslovens § 16 mod at stifte eksklusiv brugsret over et areal, der udgør en del af en samlet fast ejendom for et længere tidsrum end 30 år.
Prøvelsen omfatter tillige en kontrol af, om tinglysning af et dokument kan karakteriseres som åbenbart overflødig. Hvis dette findes at være tilfældet, vil der ske afvisning. Der er her ofte tale om rettigheder, der præceptivt følger af anden lovgivning, eller tilfælde hvor rettigheden allerede fremgår af tinglyste dokumenter.
De nævnte betingelser for tinglysning kontrolleres, hvad enten det anmeldte dokument udgør en offentligretlig eller en privatretlig servitut, en brugs-, leje- eller forpagtningsrettighed eller en anden type af rettighed, der tinglyses i byrderubrikken.
Tinglysningsdommeren skal yderligere påse, at servitutdokumenter er påført oplysninger om påtaleberettigede, jf. tinglysningslovens § 10, stk. 6.
Endelig skal privatretlige servitutter, der regulerer forhold, hvorom der kan optages bestemmelse i lokalplan, være påført kommunalbestyrelsens godkendelse, jf. planlovens § 42, jf. § 15, og nedenfor afsnit 1.4.2.
1.4.2. Kommunalbestyrelsens samtykke, jf. planlovens § 42
Det følger af planlovens § 42, at ejeren af en fast ejendom ikke uden forudgående samtykke fra kommunalbestyrelsen kan pålægge ejendommen servitutbestemmelser om forhold, hvorom der kan optages bestemmelse i en lokalplan. Dette kan være servitutter om bebyggelse og anvendelse af ejendomme, om færdselsforhold mv. jf. planlovens § 15.
Hvis et dokument indeholder flere forskellige servitutbestemmelser, skal kommunalbestyrelsen vurdere hver enkelt bestemmelse. Ændring af bestående servitutter, hvorved der stiftes en ny servitutbestemmelse, kræver tilsvarende samtykke.
Kommunalbestyrelsen kan nægte at meddele samtykke, når den skønner, at servitutten har uheldige virkninger for den offentlige planlægning.
Kommunalbestyrelsens beslutning om at meddele eller at nægte samtykke påføres servitutdokumentet, jf. planlovens § 42, stk. 2. I praksis gives samtykket ved påtegning med følgende indhold: ”I henhold til bestemmelserne i § 42, stk. 1, i lov om planlægning meddeles herved samtykke til tinglysning af nærværende dokument. Samtidig erklæres det, at tilvejebringelse af en lokalplan ikke er påkrævet.”
Ifølge § 42, stk. 1, 2. pkt., kan kommunalbestyrelsen ikke meddele samtykke i tilfælde, hvor der foreligger lokalplanpligt, jf. lovens § 13, stk. 2.
Ophævelse og aflysning af ovennævnte servitutter kan ske ved aftale mellem parterne og kræver ikke samtykke fra kommunalbestyrelsen, medmindre denne er indsat som påtaleberettiget i dokumentet.
1.5. Antallet af tinglyste rettigheder i byrderubrikken og omsætningshastighed
Der findes ingen opgørelser over antallet af rettigheder, der er lyst i tingbogens byrderubrik, men et forsigtigt skøn på grundlag af en manuel optælling af en række tilfældigt, men repræsentativt udvalgte ejendomme, viser, at der er tinglyst et sted mellem 12 og 15 millioner rettigheder. En del af disse rettigheder kan være tinglyst på flere ejendomme og indgår derfor flere gange i det skønnede antal. Lokalplaner, fredninger og vejbyggelinjer er som hovedregel tinglyst på flere ejendomme.
Da der ikke stilles krav om anvendelse af bestemte koder og eller formuleringer ved angivelse af bestemte typer af rettigheder i byrderubrikken, er det ikke muligt nærmere at belyse, hvorledes rettighederne fordeler sig på de ovenfor anførte typer. En gennemgang af byrderubrikken for nogle tilfældigt udvalgte ejendomme – geografisk fordelt over landet – viser en sådan forskelligartethed fra tinglysningskontor til tinglysningskontor og fra ejendomstype til ejendomstype, at det vil være uden mening at forsøge at skønne nærmere over denne fordeling.
Omsætningshastigheden i byrderubrikken – den periode den enkelte rettighed henstår tinglyst – er væsentligt længere end i tingbogens øvrige rubrikker, og der henstår således fortsat en lang række rettigheder, der er tinglyst før tinglysningsreformen fra 1927.
Det er karakteristisk for de rettigheder, der er tinglyst i byrderubrikken, at de som regel henstår urørt fra ejer til ejer, og også at en del af disse forbliver stående efter det tidspunkt, hvor de kunne være aflyst. Således førte en systematisk oprydning i byrderubrikken i forbindelse med tingbogens omlægning til edb i årerne 1992-2000 til udslettelse af mellem 6 pct. og 12 pct. af byrderubrikkens indhold.
Der findes ingen beregninger, der viser den nøjagtige gennemsnitlige omsætningshastighed i byrderubrikken, men skønsmæssigt ligger den formentlig i nærheden af 50 år.
Der findes enkelte typer af rettigheder i byrderubrikken, hvor omsætningshastigheden er væsentligt kortere. Dette gælder således rettigheder, der er tinglyst betinget. Her vil omsætningshastigheden som oftest varierer mellem 6 måneder og 2 år, men der forekommer tilfælde, hvor den er længere.
2. Tinglysning i byrderubrikken
2.1. Afgrænsning af rettigheder, der skal tinglyses i byrderubrikken
Arbejdsgruppens anbefaler, at det grundlæggende kriterium for, hvornår en byrde skal tinglyses i byrderubrikken, fortsat skal være, at denne stifter, forandrer eller ophæver en ret over en fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 10, stk. 1, og at denne ret ikke kan tinglyses i adkomst- eller hæftelsesrubrikken.
Byrderubrikken bør således fortsat være tingbogens opsamlingsrubrik, der er opbygget fleksibelt, således at den kan rumme de meget varierede typer af byrder, jf. afsnit 1.4.
For at sikre tingbogens negative troværdighed (ikke-tinglyste rettigheder skal som udgangspunkt ikke respekteres) også med hensyn til byrderubrikken anbefaler arbejdsgruppen desuden som hovedregel, at alle servitutter og øvrige byrder skal tinglyses i byrderubrikken, jf. tinglysningslovens § 1, stk. 1.
Arbejdsgruppen anbefaler, at en første undtagelse til denne hovedregel skal være, at privatretlige byrder, der i henhold til gældende regler er fritaget for tinglysningspligten – navnlig sædvanlige brugsrettigheder efter tinglysningslovens § 3 og lejelovens § 7 – fortsat bør kunne bevare deres gyldighed uden tinglysning i byrderubrikken.
Arbejdsgruppen anbefaler, at en anden undtagelse til hovedreglen skal være, at byrder af offentligretlig karakter, der ifølge lov er gældende overfor enhver uden forudgående tinglysning, men som alligevel efter gældende regler skal eller kan tinglyses (herefter benævnt ”særlige byrder”), ikke fremover skal kunne tinglyses, samt at eksisterende ”særlige byrder” i sammenhæng hermed vil kunne fjernes fra tingbogen.
Arbejdsgruppen anbefaler dog tillige, at den anden undtagelse først bringes i anvendelse i takt med, at de forskellige typer af de ”særlige byrder” kommer til at fremgå af andre tilgængelige og pålidelige offentlige registre. Arbejdsgruppen vurderer således, at det er en forudsætning for den fremtidige tinglysningsenheds mulighed for både automatisk og manuelt at prøve adkomst, pant og byrder, at enheden kan trække oplysninger om ”særlige byrder” fra disse andre registre på (tilnærmelsesvis) samme måde, som hvis de var integreret i tinglysningssystemet. Hertil kommer, at det fortsat vil være af væsentlig betydning for sikkerheden ved omsætningen af fast ejendom, at købere og andre rettighedshavere har én enkel adgang (in casu tinglysningsenheden) til at gøre sig bekendt med de ”særlige byrder”, selvom de er fjernet fra tingbogen.
Arbejdsgruppen vurderer, at det af hensyn til planlægningen af den første udgave af det nye tinglysningssystem er nødvendigt snarest at fastslå, hvilke ”særlige byrder”, der senest på tidspunktet for det nye tinglysningssystems idriftsættelse vil fremgå af andre tilgængelige offentlige registre på et dataintegritetsniveau, der mindst svarer til det nuværende.
Miljøministeriet, Erhvervs- og Byggestyrelsen og Kommunernes Landsforening har oplyst arbejdsgruppen, at der i overensstemmelse med ”Hvidbog for it-arkitektur” pågår en udvikling, som vil understøtte, at der via Den Offentlige Informationsserver eller en tilsvarende internetportal vil være adgang til en lang række af de ”særlige byrder”, muligvis inden det nye tinglysningssystem idriftsættes.
Arbejdsgruppen anbefaler, at der i et samarbejde mellem Kort- og Matrikelstyrelsen, Erhvervs- og Byggestyrelsen, Kommunernes Landsforening og Domstolsstyrelsen samt med eventuel inddragelse af relevante eksterne parter snarest udarbejdes en udtømmende liste over de forskellige typer af ”særlige byrder”, der i dag fremgår af tingbogen, med henblik på (1) at kortlægge, i hvilket omfang denne ”matches” af de it-systemer, der, jf. ovenfor, er under opbygning, (2) kortlægge hvorvidt data i disse systemer vil opnå mindst samme niveau af integritet mv. som i det nuværende tinglysningssystem, samt (3) undersøge nærmere om systemerne realistisk set er i drift, inden det nye tinglysningssystem idriftsættes.
Arbejdsgruppen anbefaler, at den følgegruppe, Tinglysningsudvalget vil foreslå nedsat, tillægges opgaven at følge med i, hvilke data om ”særlige byrder” der med tiden forankres i andre tilgængelige og pålidelige offentlige registre, og som derfor – under hensyntagen til en hensigtsmæssig tilrettelæggelse af den nye tinglysningsenheds it-systemudvikling og muligheden for at gennemføre eventuelle nødvendige lovændringer – kan udskilles fra tingbogen.
Arbejdsgruppen anbefaler herudover, at fjernelsen af de eksisterende ”særlige byrder” fra tingbogen ikke i væsentlig grad bør påvirke tilrettelæggelsen af aktindscanningen. Arbejdsgruppen vurderer således, at en manuel frasortering før indscanning vil medføre en meget betydelig fordyrelse heraf, idet enkelte af de ”særlige byrdetyper” – f.eks. lokalplaner, vejbyggelinjer, strandbeskyttelseslinjer og vejadgangsbegrænsninger – dog formentlig vil kunne frasorteres. Akten vil således i mange år frem indeholde indscannede ”særlige byrder”, der er tinglyst før et nyt tinglysningssystems ikrafttræden.
Arbejdsgruppen bemærker, at en fjernelse af de ”særlige byrder” fra tingbogen forudsætter ændringer af de love, hvoraf det fremgår, at de kan eller skal tinglyses.
Domstolsstyrelsen forudsætter, at tinglysningsenhedens budget dimensioneres, så den kan afholde de udgifter, adgangen til andre offentlige registre måtte medføre.
2.2. Udformning af den fremtidige byrderubrik
Arbejdsgruppen konstaterer, at tingbogen – og dermed også byrderubrikken – er opbygget for at fungere som et rettighedsregister, der giver oplysninger om rettigheder, som skal respekteres, og deres indbyrdes prioritetsstilling. Formålet med tingbogen er således ikke at give generelle informationer om rettigheder m.m. over fast ejendom, hvorfor tingbogen ikke i sin eksisterende udformning udgør en ellers ønskelig fuld tidssvarende informationsdatabase for byrderne.
Til afhjælpning heraf vil det have stor betydning for alle brugere af byrderubrikken, hvis en række hensyn iagttages i forbindelse med udformningen af den fremtidige byrderubrik. Overfor disse hensyn står de økonomiske hensyn til brugerne og staten.
(A) Byrder lagres i et standardiseret dataformat.
Arbejdsgruppen konstaterer, at lagring i et standardiseret dataformat følger af den forudsatte dataarkitektur for det nye tinglysningssystem, jf. Deloittes it-analyse herom.
(B) Byrder og indholdet heraf kan søges ved elektroniske forespørgsler.
Arbejdsgruppen anbefaler, at den fremtidige anmeldelse af byrder i videst mulige omfang tilrettelægges, så det gøres obligatorisk at anvende standardiserede e-formularer, der udvikles for hver af de 15-20 hovedtyper af byrder, der findes, og så der via e-formularerne indhentes mest mulig ”søg-bar” information om den enkelte anmeldte byrde. Dette forudsætter, at der i videre omfang end i dag skelnes systemmæssigt mellem de forskellige byrdetyper, herunder især mellem servitutter og øvrige byrder. E-formularerne bør udformes således, at brugernes behov for tinglysning af meget varierede typer af rettigheder, jf. afsnit 1.4., fortsat kan opfyldes.
(C) Byrder stedfæstes.
Arbejdsgruppen anbefaler, at den overordnede stedfæstelse sikres ved – gennem e-formularerne – automatisk at knytte byrden digitalt til den matrikelflade (eller matrikelfladerne for ejendommene), der allerede i dag er registreret for det tilhørende matr.nr. på tinglysningstidspunktet, hvorved stedfæstelsen af byrden vil kunne ajourføres ved matrikulære forandringer af den tjenende ejendom.
Arbejdsgruppen anbefaler desuden, at den nuværende praksis vedrørende stedfæstelse af servitutter, der kun vedrører dele af et matr.nr., opretholdes. Stedfæstelsen (”tinglysningsridsene”) bør dog standardiseres gennem e-formularerne og foretages på grundlag af matrikelkortet. Stedfæstelsen kan være udarbejdet af en professionel rådgiver eller være indtegnet af anmelder i en ”tegn-selv-facilitet” i e-formularen.
(D) Også den herskende ejendom registreres i tilknytning til servitutter; ikke kun den tjenende.
Arbejdsgruppen vurderer, at en registrering af servitutter på også den herskende ejendom vil gavne adkomsthaver til den tjenende ejendom i de tilfælde, hvor adkomsthaver ønsker at indhente samtykke til servitutkrænkelser. Registreringen vil desuden – i modsætning til i dag – give adkomsthaver til den herskende ejendom adgang til viden om omfanget af dennes ejendomsret.
Imidlertid vil kravet kunne påføre adkomsthaverne til begge typer ejendomme omkostninger til professionel assistance i forbindelse med udstykningssager, da det vil skulle registreres særskilt, hvilke af de nye matr.nr. en ejendom fortsat hersker over. Kravet vil ligeledes kunne medføre merudgifter til prøvelsen.
Arbejdsgruppen vurderer, at omkostningerne for brugerne og staten ved en obligatorisk registrering af servitutter på også den herskende ejendom samlet set overstiger de gevinster, som adkomsthaverne i relativt sjældne tilfælde vil opnå herved.
Arbejdsgruppen anbefaler derfor, at der ved udformningen af e-formularerne i det nye tinglysningssystem etableres en mulighed for – men ikke et krav om – at også den herskende ejendom kan registreres i tilknytning til anmeldelsen af en servitut.
(E) Automatisk ophør ved udløb
Adskillige byrder har en begrænset varighed – f.eks. jagtretter – og vil derfor med fordel kunne udgå automatisk ved rettighedens ophør. Det vil sikre mod tvivl om det reelle indhold af en række byrder.
Arbejdsgruppen anbefaler derfor, at der ved udformning af e-formularen etableres mulighed for at angive byrdens ”løbetid”, således at der ved udløb sker automatisk sletning, medmindre byrdens løbetid forinden er forlænget.
2.3. Migrationen af det gamle til det nye tinglysningssystem
I forlængelse af afsnit 2.2. vil det have stor betydning for alle brugere af byrderubrikken, hvis en række hensyn iagttages i forbindelse med migrationen af det gamle til det nye tinglysningssystem. Også overfor disse hensyn står de økonomiske hensyn til brugerne og staten.
(A) Eksisterende byrder stedfæstes i forbindelse med indscanningen af akten.
Det ligger til grund for Deloittes skøn over omkostningerne ved indscanningen af akten, at denne placeres i ”rengjorte” (for clips mv.) bunker á 10.000 ark med et skilleblad for hvert matr.nr., og at der herefter dannes en fil i PDF-format (Portable Document Format) for hvert matr.nr. indeholdende ikke-tekstgenkendte gengivelser af samtlige dokumentsider i den enkelte aktmappe. Der vil dermed ikke blive foretaget en digital sammenkædning af f.eks. en genpart af et pantebrev, der ligger i en aktmappe, med den tekstlinie i det nuværende tinglysningssystem, der beskriver pantforholdet, da dette i meget betydelig grad ville fordyre indscanning.
Arbejdsgruppen tilslutter sig i lyset heraf, at der ved indscanningen af akten blot sikres en tilknytning af PDF-filen, og dermed også de heri indeholdte servitutter og øvrige byrder, til det eller de relevante matr.nr.
(B) Der ”ryddes op” i byrderubrikken før indscanningen af akten.
For at sikre den bedst mulige troværdighed af de oplysninger, som er tinglyst i byrderubrikken, ved at disse er relevante og aktuelle, og for at smidiggøre og betrygge omsætningen af fast ejendom, ville det ideelt set være oplagt at benytte indscanningen af akten som en anledning til at få ”ryddet op” i byrderubrikken, således at det kun er aktuelle og gældende rettigheder, som indgår som tinglyste i byrderubrikken, og så samtlige byrder er stedfæstet. En oprydning vil tillige billiggøre fremtidige ændringer og omsætninger af fast ejendom for både brugere og staten.
Udslettelse af ældre tinglyste rettigheder indebærer imidlertid altid – selv ved meget gamle rettigheder – en risiko for, at en berettiget lider tab. Hensynet til byrderubrikkens overskuelighed må derfor afvejes over for hensynet til eventuelle rettighedshavere og risikoen for erstatningsansvar ved udslettelse af stadigt aktuelle rettigheder.
Endvidere må der tages hensyn til, at en ”oprydning” vil medføre meget betydelige ”up-front” merudgifter for såvel staten som brugere, dels som følge af den samlede byrderubriks volumen (12-15 mio. rettigheder), dels som følge af at det i en række tilfælde vil være meget tidskrævende at afgøre, om en ejendomsbyrde har mistet sin betydning, herunder især fordi der som led heri ofte skal foretages en stedfæstelse.
På denne baggrund har arbejdsgruppen drøftet en række mere eller mindre vidtgående modeller for en oprydning i akten.
Model 1A: Der annonceres ved lov en mortificering af samtlige byrder, der er tinglyst før tinglysningslovens ikrafttræden 1. april 1927. For at undgå erstatningskrav i medfør af Grundlovens ekspropriationsbestemmelser må mortificeringen udformes som et krav til påtaleberettigede om gentinglysning af byrden inden for en frist på eksempelvis 10 år, hvorefter der automatisk indtræder ugyldighed.
Modellen kan modificeres ved anvendelse af andre ikrafttrædelsesdatoer – f.eks. 1938 (lov om private vejrettigheder) eller 1950 (hegnsloven) – ved at ændre gentinglysningsfristen, eller ved kun at lade visse typer af byrder – f.eks. privatretlige – omfatte af mortificeringen.
Retten i Århus har oplyst arbejdsgruppen, at tingbogen indeholder 1.193.858 byrder, der er lyst før 1. januar 1930, og 1.718.554 byrder, der er lyst før 1. januar 1940. Selvom dette kun udgør en mindre del af de samlede byrder, er det arbejdsgruppen vurdering, at byrder lyst før disse datoer – og især før 1927 – er de langt mest omkostningsfulde at stedfæste og efterfølgende udslette manuelt, ligesom en relativt stor del af disse byrder ikke længere er aktuelle eller gældende.
Arbejdsgruppen anbefaler, at Tinglysningsudvalget drøfter spørgsmålet om anvendelse af legal mortificering af byrder som led i udvalgets videre arbejde.
Model 1B: Annonceringen i model 1A suppleres med et krav om, at kun de byrder, der ikke ligger i papirform i akten, mortificeres. Kommunernes Landsforening har således oplyst arbejdsgruppen, at de byrder fra før 1927/1938, som stadig er aktuelle og gældende, som oftest er rekvireret fra landsarkiverne af påtaleberettigede og tilsvarende lagt i kopi i den relevante aktmappe.
Arbejdsgruppen kan imidlertid konstatere, at den tilrettelæggelse af indscanningen, som Deloitte, jf. ovenfor, har forudsat, ikke vil gøre det muligt at gennemføre en automatisk identifikation af, i hvilke tilfælde en byrde, der er registreret i tingbogen, ligger i papirform i akten. Modellens gennemførelse vil derfor medføre meget betydelige omkostninger for staten.
Arbejdsgruppen anbefaler derfor, at Tinglysningsudvalget ser bort fra model 1B.
Arbejdsgruppen bemærker, at det for både model 1A og 1B gælder, at en legal mortificering – selv med en lang frist – vil tvinge både kommunale og statslige myndigheder til at gennemgå tingbogen for byrder, hvor myndigheden måtte være påtaleberettiget. Det vil i den forbindelse være vanskeligt for staten at undgå et krav fra kommunerne om kompensation som følge af det Det Udvidede Totalbalanceprincip (DUT).
Arbejdsgruppen bemærker i forlængelse heraf, at der er væsentlig forskel på omfanget og indholdet af de tinglyste byrder i landkommunerne og købstæderne, herunder især København.
Model 2A: Der indføres lovkrav om, at der på alle ejendomme skal afgives servituterklæring i forbindelse med det efter lovens ikrafttræden førstkommende ejerskifte. Som led i servituterklæringens afgivelse skal ske en oprydning og eventuel tilhørende stedfæstelse af byrder, ligesom byrderne skal registreres på ny i det nye tinglysningssystem.
Det er arbejdsgruppens vurdering, at modellen i en overgangsperiode vil kunne medføre omkostninger for købere (eller sælgere), som de pågældende ikke vurderer modsvares af tilsvarende gevinster, uagtet at der skabes sikkerhed for, at der ikke påhviler en fast ejendom oversete, men betydningsfulde byrder; f.eks. en tilbagekøbsklausul, og at der dermed skabes en øget sikkerhed for borgeren i forbindelse med køb af fast ejendom.
Det er endvidere arbejdsgruppens vurdering, at modellen vil være i strid med regeringens målsætninger om at nedbringe omkostningerne ved ejendomshandel, samt i strid med regeringens gebyr- og skattepolitik.
Arbejdsgruppen anbefaler derfor, at der ses bort fra model 2A.
Model 2B: Som model 2A, blot ændret således, at servituterklæring skal afgives ved førstkommende matrikelændring.
Der skal allerede i dag udarbejdes en servituterklæring forud for tinglysning af skøder i forbindelse med matrikulære ændringer. Før tinglysning af første skøde på en ny, udstykket ejendom og ved arealoverførsel skal der foreligge attest fra tinglysningsdommeren om servitutternes fordeling på ejendommene. Dommerens attest udarbejdes på grundlag af landinspektørens erklæring. Ved udarbejdelsen af erklæringen kan landinspektøren også indstille, hvilke uaktuelle og ophørte byrder der kan udslettes. Det nærmere grundlag for landinspektørens erklæring, herunder stedfæstelsen, registreres imidlertid ikke på nuværende tidspunkt i tinglysningssystemet.
Arbejdsgruppen anbefaler, at der i det nye tinglysningssystem etableres en facilitet til at udslette og genindberette (med digitale data) eksisterende byrder inklusive stedfæstelse, og at anvendelsen heraf gøres obligatorisk ved afgivelse af servituterklæringer.
Arbejdsgruppen bemærker, at da langt de fleste matr.nr. i byområderne ikke udsættes for matrikelændringer, vil modellen kun medføre en oprydning i begrænsede dele af byrderubrikken.
Model 3: Øvrige mulige tiltag
Arbejdsgruppen har drøftet, hvilke andre mulige tiltag der ville kunne understøtte en oprydning af byrderubrikken.
Arbejdsgruppe anbefaler, at der udarbejdes og udsendes en vejledning til offentlige myndigheder om god ”oprydningsskik” i forbindelse med behandling af ejendomssager, samt at der i forlængelse heraf etableres en facilitet, hvorefter påtaleberettigede offentlige myndigheder nemt kan udslette og genindberette (med digitale data) eksisterende byrder. Arbejdsgruppen bemærker, at dette forudsætter en ændring af tinglysningsloven, så de pågældende offentlige myndigheder får hjemmel til at indestå for, at de er eneste påtaleberettigede.
Arbejdsgruppen konstaterer, at de 99 nye storkommuner, der vil opstå pr. 1. januar 2007 i langt højere grad end de nuværende 271 kommuner vil have et incitament til af egen drift at foretage en total kortlægning af de byrder, hvor de er påtaleberettigede, da der – som erfaret i de kommuner, der allerede har gennemført kortlægningen – herved kan tilvejebringes en væsentlig reduktion af omkostningerne til behandling af ejendomssager mv. Hvis en sådan kortlægning understøttes af it-systemer, som over tid kan omdannes til centrale registre, kan det, jf. afsnit 2.1, sikre grundlaget for, at yderligere dele af byrderubrikken på sigt kan fjernes fra tingbogen.
Arbejdsgruppen konstaterer endvidere, at Kort- og Matrikelstyrelsen er ved at lægge de historiske matrikelkort ud på internettet. Landinspektørerne vil have adgang til disse kort, som vil lette og derved billiggøre behandlingen til gavn for borgeren.
Arbejdsgruppen anbefaler i lyset heraf, at det både i den initiale systemudvikling af det kommende tinglysningssystem og i den videre systemudvikling sikres, at den igangværende udvikling på ejendomsdataområdet i videst muligt omfang understøttes, ved at den indtænkes i tilrettelæggelsen af systemet, herunder især af byrderubrikken. Dette forudsætter en tæt kontakt mellem Domstolsstyrelsen, den kommende tinglysningsenhed og de relevante (eksterne) parter i den af Tinglysningsudvalget foreslåede følgegruppe.
Arbejdsgruppen anbefaler ligeledes, at det overvejes at gennemføre
en et forsøgsprojekt vedrørende oprydning i akten, når
denne samt de historiske matrikelkort er digitaliseret.